マンションの相場:地域ごとに見る売却価格と管理費・修繕積立金

  • 全国政令指定都市のマンション価格相場の平均は1700万円
  • 東京23区のマンションは地区や広さにより1億円以上の差も
  • マンションの相場は取引事例や路線価から自分で確認できる
  • マンションの査定はウェブサイトで一括見積が便利
  • マンション管理費や修繕積立金の全体平均相場はあまり変動しない
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全国政令指定都市のマンション相場

政令指定都市

平均相場

平均築年数

平均専有面積

平均平米単価

札幌市

1440万円

24.5年

67.9平米

20万円

仙台市

1692万円

22.6年

60.5平米

27.2万円

さいたま市

2335万円

20.5年

63.6平米

36.7万円

千葉市

1481万円

28.1年

64.7平米

21.6万円

横浜市

2492万円

23年

54.8平米

48.2万円

川崎市

2856万円

19.4年

55平米

54.7万円

相模原市

1532万円

24年

51.3平米

28.1万円

新潟市

1153万円

25.6年

57.1平米

18.8万円

静岡市

1795万円

20.6年

65.5平米

25.9万円

浜松市

1173万円

23.7年

62.8平米

16.5万円

名古屋市

1889万円

21.8年

63.6平米

29.7万円

京都市

1990万円

21.3年

50平米

41.1万円

大阪市

2096万円

20年

50.5平米

44.9万円

堺市

1604万円

23.8年

65.9平米

23.6万円

神戸市

1836万円

20.8年

59.8平米

33.7万円

岡山市

1561万円

19.9年

64.1平米

22.8万円

広島市

1827万円

21.5年

64.7平米

27.2万円

北九州市

1189万円

21.3年

67.8平米

16.7万円

福岡市

1542万円

21.8年

52.4平米

29.9万円

熊本市

1303万円

22年

59.6平米

20.2万円

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専有面積別・東京都23区のマンションの取引価格相場

価格相場

ワンルーム・1K

(20平米)

2LDK

(60平米)

3LDK

(80平米)

4LDK

(100平米)

千代田区

2632万円

5400万円

1億247万円

1億5332万円

中央区

2289万円

4668万円

7158万円

9175万円

港区

3304万円

6892万円

1億1414万円

1億5393万円

新宿区

2207万円

3947万円

5743万円

6930万円

文京区

2036万円

3775万円

5525万円

7663万円

台東区

1973万円

3329万円

4253万円

5258万円

墨田区

1851万円

2757万円

4096万円

4563万円

江東区

2094万円

3434万円

4819万円

4777万円

品川区

2499万円

3889万円

5844万円

7296万円

目黒区

2603万円

4169万円

6004万円

6872万円

大田区

1585万円

2887万円

4053万円

4617万円

世田谷区

1619万円

3366万円

4894万円

6416万円

渋谷区

3014万円

5026万円

8186万円

1億5765万円

中野区

1564万円

2958万円

4657万円

5659万円

杉並区

1559万円

2765万円

4112万円

5672万円

豊島区

1903万円

3121万円

5484万円

5855万円

北区

1739万円

2808万円

3983万円

4764万円

荒川区

2175万円

2583万円

3527万円

4332万円

板橋区

1535万円

2288万円

3161万円

3990万円

練馬区

1473万円

2343万円

3486万円

4073万円

足立区

1106万円

1934万円

2533万円

2924万円

葛飾区

901万円

1948万円

2674万円

3302万円

江戸川区

1106万円

2749万円

3244万円

3707万円

東京都23区のマンション価格相場を比較してみると、港区の価格相場が最も高く、続いて千代田区、中央区となっていることが分かります。

 

全国の政令指定都市でマンションの平均相場を見てみてみましょう。地方の都市になると、平均して1000万円台の価格で売買されています。専有面積は60平米前後のマンションが多いです。

 

全国政令指定都市では、川崎市が最もマンション価格の平均値が高くなっており、平均平米単価も高めになっています。

住宅の購入や売却を検討されている場合は、専有面積ごとの各地域のマンション相場がチェックできる不動産情報サイトの「athome」を参考にできます。

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マンションの相場はどうやって決まる?

マンションの相場が決まる要素は、新築と中古で大きな違いがあります。

 

新築であれば

  • マンションの開発分譲を行う会社が取得した土地代
  • 建物を建設するための材料費・人件費といった建築費用

などを基にして価格が決まります。

 

これに対して中古マンションの場合は、

  • 築年数
  • 周辺にある物件の価格

など、様々な要素が相場に大きく影響してきます。

 

マンションの売却を検討している方であれば、どうやって売却価格が決められているのか気になるところではないでしょうか。マンションを買いたい方にとっても、売却価格が適正なのかどうかを知ることは重要なポイントです。

取引事例比較法

最も一般的な売却価格の決定方法は「取引事例比較法」というもの。現在や過去に売買されたマンションの取引価格から比較して売り出し価格を決める方法です。

 

売りたいマンションと同じエリア内にある競合物件の売却価格も参考にします。

  • 似た環境
  • 同じような間取り
  • 戸数

といった、条件が近い物件であるほど比較対象としては最適です。

路線価を参考にする

基本的には、取引事例比較法で調べた相場データを基に売主と相談をしながら売却価格を決めますが、念のため参考材料として路線価もチェックします。路線価とは、道路に面した宅地の1平米あたりの評価額のことです。

 

路線価は地価公示の8割程度なので、逆算することで実勢価格を算出することが可能です。地価公示とは、国土交通省が全国に定めた「標準地」の土地の価格が公示されたもののことです。

 

国土交通省が発表した土地の評価額が分かれば、物件の売却価格を決める参考になるのですが、地価公示は国土交通省が全国に定めた地点である標準地の価格しか出ていません。

 

そこで、地価公示を基にした路線価を使うことで標準地以外の土地でも評価額が分かるようになっているのです。

路線価を確認したいときは、「路線価図」を利用してみましょう。

 

路線価をチェックできるサイトはこちら>>「国税庁 路線価図

 

実勢価格=路線価÷80%×110%

※地価公示:国土交通省が全国に定めた「標準地」の土地の価格が公示されたもの

※実勢価格:実際に取引される価格

路線価から実勢価格を出す計算式:
実勢価格=路線価÷80%×110%

※実勢価格を地価公示の110%とした場合

 

1平米単価15万円、200平米の宅地面積があると仮定すると、

1平米単価15万円×宅地面積200平米=路線価3000万円
路線価3000万円÷80%×110%=実勢価格4125万円

上のような方法で実勢価格を算出することができます。ただし、この実勢価格はあくまでも参考程度のものとしてお考えください。「路線価から実勢価格を計算したら4125万円になったから、売却価格は4125万円にしよう!」などと路線価だけで判断するものではありません

戸建・マンションの価格や相場は、路線価を参考にしつつ、取引事例比較法を用いて売主と相談しながら決められているのです。

収益還元法

収益還元法は、想定家賃収入と利回りを基に物件価格を算出する方法です。住宅を売買するために査定する方法というよりも、不動産投資用の収益物件の価格を決めるために使われることがあります。

収益還元法の計算式(直接還元法):
収益物件価格=(想定年間家賃収入-年間諸経費)÷想定利回り

参考例:
(年間家賃収入200万円-年間諸経費80万円)÷想定利回り6%=収益物件価格2000万円

収益還元法は、「1年間でこれくらいの収益を得られることが予測されるから、利回りを〇〇%と想定して物件価格を割り出そう」というものです。

 

収益物件とはいえ、そこに住む人からすれば住宅用の物件ですので、区分所有マンションの価格が収益還元法を導入して決められている場合もあります。

相場が決まるまでの流れ

売却価格や不動産相場などが決まる一般的な流れとしては以下のようなものがあります。

 

①不動産会社の担当が取引事例比較法などを使って対象物件を査定する

②査定した参考価格を基に売主と相談

③売り出し価格が決まり売却開始

④指定流通機構(レインズ)(※)や不動産情報誌・Webサイトに掲載される

⑤購入希望者が建物の現状などを指摘して価格交渉をする

⑥価格交渉に折り合いがついて売買契約締結

⑦売買代金の決済と引き渡し

⑧取引事例として指定流通機構や不動産情報サイトに売買価格などの記録が残る

 

※指定流通機構(レインズ)とは:宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構。不動産情報の交換業務などを行う。

 

不動産の売買契約が行われるたびに、指定流通機構やその他の不動産Webサイトに取引の記録が残ります。こうした生の取引情報の蓄積が不動産市場の相場を形成しているのです。

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マンションの現状も価格に反映される

マンションは現状のままで取引が成立した場合は現況渡し

不動産の売買は現況取引が原則となっています。つまり、いまの状態の不動産のまま買主へ引き渡しを行うのです。

 

たとえば中古の自動車や時計などを売買したときは、売主(お店の人など)は売り物を綺麗にしてから買主へ引き渡すのが一般的ではないでしょうか。

 

ところが、不動産の場合は一般の物品売買のように、売主が建物をピカピカにしてから売るような慣習はありません。少しでも不動産を高く早く売るために、売買契約が決まる前にリフォームを行うケースはありますが、現状のままで取引が成立した場合はそのまま現況渡しです。

 

たとえば買主が物件の内覧をした際、壁に穴が開いていることに気づいて不動産仲介業者や売主に伝えていたとしても、それに納得して購入したのであれば売主には壁を修繕する義務はありません。

 

もし売買契約前に「引き渡しまでに壁の穴を売主さん負担で修理してくれたら買う」と約束していて、売買契約書に特約としてその旨が記載されていたのなら売主は壁を修復しないと契約違反になります。

 

しかし、ただ「壁に穴が空いている」と伝えていただけでは意味がないのです。

このように、きちんと売主と買主が交渉をして契約書にその内容を盛り込んでおかないと、壁に穴が開いていようがクロスが剥がれていようがそのまま引き渡しされることになります。

 

実際の不動産取引では、建物の現況などを指摘して価格交渉が行われるケースもあるため、売買価格や取引相場に直接影響します。

ただし、価格交渉とはいえ50万円や100万円単位で値下げが行われることは少なく、建物によほどのダメージがない限り10万円や20万円程度値下げしてもらえれば良いほうです。

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マンションの相場を知るには、サイト確認が必須

マンションの相場は、リアルな不動産情報を見て判断しましょう。一般的な不動産ポータルサイトを閲覧すれば、現在売却に出ている不動産価格を知ることができますが、過去の取引事例のチェックを忘れてはなりません。

 

パソコンやスマートフォンなどのインターネット環境があれば、自宅が得られます。

おすすめの不動産情報ウェブサイト12選

不動産情報を表すグラフ

リアルタイムで見る不動産情報

ウェブサイト

特徴

athome
(アットホーム)

ウェブ上で簡易的に査定が可能

LIFULL HOME’S
(ライフルホームズ)

匿名での査定が可能

SUUMO
(スーモ)

自分で企業を選んで一括査定依頼が可能

東急リバブル

売却希望の物件周辺の購入希望者数が価格別で調べられる

オウチーノ

条件にマッチした不動産会社から一括査定依頼が可能

 

マンションに特化した不動産情報サイト

ウェブサイト

特徴

マンションマーケット

マンションに特化した、豊富な最新データから正確な査定ができる

 

過去の成約価格・不動産取引情報をチェックするなら

ウェブサイト

特徴

指定流通機構
(レインズ)

実際に売買が行われた物件の価格(成約価格)等の取引情報を検索できる

土地総合情報システム

国土交通省のWEBサイトで、不動産の取引価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を検索できる

 

不動産の売却を考えているなら

ウェブサイト

特徴

イエウール

最大6社の一括査定。地域ごとのマンション売却相場が閲覧できる

すまいValue
(バリュー)

近隣マンションの販売価格や実際の取引価格・ 周辺環境などを調査し、的確な査定

HOME4U
(ホームフォーユー)

厳選された1300社から最大6社の一括査定。

RE Guide
(リガイド)

最大10社に一括査定が依頼できる。地域ごとに地価動向が閲覧できる

書店やコンビニなどで販売されている不動産情報誌とは違い、不動産情報サイトは物件の検索機能が強いのが大きなメリットです。

 

マンションの購入を検討しているのなら、各不動産情報サイトのマンションのカテゴリーからご自身の希望条件に合った物件をさくっと検索できます。

ご紹介した各サイトは全国の不動産に関する情報が膨大にあるので、マンションの取引相場を知るためには欠かせません。

 

もし不動産の売却を考えている場合は、無料で不動産の査定をしてくれる「一括査定サイト」が便利です。複数の不動産会社に対して、まとめて一括で査定依頼や売却相談をすることができます。

 

不動産については不動産のプロに相談するのが一番の近道ですので、積極的にサイトを利用していきましょう。

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マンションの管理費・修繕積立金の相場

 

全体平均

単棟型平均

団地型平均

 

平成20年度

平成25年度

平成20年度

平成25年度

平成20年度

平成25年度

管理費

(月/戸当たり)

1万5848円

1万5257円

1万6376円

1万5970円

1万4115円

1万3134円

修繕積立金

(月/戸当たり)

1万1877円

1万1800円

1万1504円

1万1463円

1万3189円

1万2992円

マンション一棟や区分所有マンションを所有している人に対しては、管理費と修繕積立金の負担があります。

 

管理費は、エントランスや廊下・階段など共有部分を維持管理するために必要な費用です。

具体的には、これらが含まれています。

  • 敷地内や建物の共有部分の清掃
  • 電球の交換
  • 水道光熱費
  • 常駐管理人の人件費など

 

修繕積立金は、マンションの躯体を維持管理するための費用です。建物は経年劣化によって外壁や建物内に損傷が出てくるため、きちんと修繕を行わなければなりません。そのまま放置すると建物が荒廃し、資産価値が下がってしまうことにも繋がります。

 

長期修繕計画によって、不具合や損傷があればその都度修繕し、10年や12年ごとに大規模修繕を行うのが一般的です。区分所有している各世帯ごとに毎月管理費や修繕積立金を出し合っています。

国土交通省のマンション総合調査結果によると、平成20年から25年の間で、管理費と修繕積立金が少しだけ値下がりしていることが分かります。

 

不動産情報サイトなどで分譲マンションの管理費・修繕積立金を見てみると、だいたい平均と同じくらいの費用が記載されているので、相場としては分かりやすいのではないでしょうか。

 

参考:

ウチノカチ 

athome マンション価格相場

国土交通省 平成25年度マンション総合調査結果

国土交通省 平成20年度マンション総合調査結果

不動産ジャパン

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